Gastos al comprar vivienda en Colombia: cuánto sumar además del precio
Además del precio del inmueble, hay gastos de notaría, registro y crédito. Te explicamos cuánto suman, quién paga cada uno y cómo calcularlos.
Cuando haces cuentas para comprar vivienda, lo normal es pensar en el precio y en la cuota inicial. Pero hay un valor que muchas personas descubren tarde: los gastos de escrituración y registro. Como comprador, en Colombia te corresponde pagar cerca del 2 % del valor del inmueble en estos trámites, y si compras con crédito hipotecario la cifra sube un poco más.
Aquí te contamos cuáles son esos gastos, quién paga cada uno y cómo calcularlos, para que el día de la firma no haya sorpresas.
Resumen de los gastos al comprar vivienda en 2026
Estos son los valores de referencia para una compraventa de vivienda en Bogotá y Cundinamarca:
| Gasto | Quién lo paga | Valor aproximado |
|---|---|---|
| Derechos notariales | Comprador y vendedor, por mitades | Cerca del 0,54 % del valor en total |
| Impuesto de registro (beneficencia) | Comprador | 1 % del valor de la venta |
| Derechos de registro | Comprador | Cerca del 0,67 % del valor |
| Retención en la fuente | Vendedor (persona natural) | 1 % del valor de la venta |
| Predial y valorización al día | Vendedor | Según cada inmueble |
Si compras con crédito, a esto se suman el avalúo, el estudio de títulos, la escritura y el registro de la hipoteca y los seguros. Más abajo te explicamos cada uno.
¿Qué gastos paga el comprador?
Derechos notariales
Es lo que cobra la notaría por elaborar y autorizar la escritura pública de compraventa. Las tarifas las actualiza cada año la Superintendencia de Notariado y Registro y se calculan sobre el valor de la venta. Como referencia, el total ronda el 0,54 % del precio y, por costumbre, comprador y vendedor lo pagan por partes iguales: cerca de 0,27 % cada uno.
Antes de firmar, la notaría te entrega una liquidación con el valor exacto, que incluye el IVA y las copias de la escritura.
Impuesto de registro o beneficencia
Es un impuesto departamental que se paga para poder inscribir la escritura. En Bogotá y Cundinamarca equivale al 1 % del valor que aparece en la escritura y lo paga el comprador. Es el más alto de tus gastos, así que conviene tenerlo presente desde el principio.
Derechos de registro
Es el pago a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para inscribir la escritura en el folio de matrícula del inmueble. Este paso es el que te convierte legalmente en propietario: mientras la escritura no esté registrada, el inmueble sigue a nombre del vendedor. El valor ronda el 0,67 % del precio de venta.
¿Qué gastos paga el vendedor?
- La mitad de los derechos notariales.
- Retención en la fuente: 1 % del valor de la venta cuando quien vende es persona natural. Se paga en la notaría y después el vendedor la puede descontar en su declaración de renta.
- Impuesto predial y valorización: deben estar al día, porque la notaría verifica el pago antes de autorizar la escritura.
- Cancelación de la hipoteca, si el inmueble tiene una vigente.
Esta distribución es la que marcan la ley y la costumbre, pero se puede negociar. Si acuerdan algo diferente, déjenlo por escrito en la promesa de compraventa.
Gastos adicionales si compras con crédito hipotecario
Cuando el banco financia parte de la compra, aparecen otros costos que también corren por tu cuenta:
- Avalúo comercial: el banco lo exige para saber cuánto vale el inmueble que queda como garantía.
- Estudio de títulos: un abogado revisa que la propiedad no tenga problemas jurídicos.
- Escritura y registro de la hipoteca: generan derechos notariales y de registro adicionales.
- Seguros de vida e incendio y terremoto: normalmente se cobran dentro de la cuota mensual del crédito.
Cada banco maneja sus propias tarifas, así que vale la pena preguntarlas al comparar ofertas de crédito.
Ejemplo: cuánto pagarías por una vivienda de 300 millones
Supongamos que compras en Bogotá un apartamento de $300.000.000 y no usas crédito. Tus gastos como comprador serían, aproximadamente:
- Derechos notariales (tu mitad): $810.000
- Impuesto de registro (1 %): $3.000.000
- Derechos de registro (0,67 %): $2.010.000
En total, cerca de $5.820.000, alrededor del 1,94 % del valor del inmueble. El vendedor, por su parte, pagaría unos $810.000 de notaría y $3.000.000 de retención en la fuente.
Son cifras de referencia. El valor final depende de la liquidación de la notaría y de si la vivienda es VIS o VIP, que tienen tarifas reducidas y algunas exenciones.
Consejos para que los gastos no te tomen por sorpresa
- Además de la cuota inicial, separa al menos un 2 % del valor del inmueble para gastos. Si vas a usar crédito, calcula un poco más.
- Deja claro en la promesa de compraventa quién paga cada gasto.
- Pide la liquidación de la notaría unos días antes de la firma.
- Revisa el certificado de libertad y tradición del inmueble antes de entregar cualquier dinero.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuestan los gastos notariales al comprar vivienda en Colombia?
Como referencia, los derechos notariales de una compraventa suman cerca del 0,54 % del valor del inmueble. Comprador y vendedor suelen dividirlos por partes iguales. La notaría entrega la liquidación exacta antes de la firma.
¿Quién paga la beneficencia en la compra de un inmueble?
El comprador. En Bogotá y Cundinamarca el impuesto de registro, conocido como beneficencia, equivale al 1 % del valor de la venta.
¿La retención en la fuente la paga el comprador o el vendedor?
La paga el vendedor cuando es persona natural. Equivale al 1 % del valor de la venta y se cancela en la notaría.
¿Los gastos de escrituración se pueden incluir en el crédito hipotecario?
Por lo general no. El banco financia un porcentaje del valor del inmueble y los gastos se pagan con recursos propios. Pregunta a tu banco si tiene alguna alternativa.
¿Las viviendas VIS pagan menos gastos?
Sí. La vivienda de interés social y la de interés prioritario tienen tarifas notariales reducidas y algunas exenciones en los derechos de registro.
Comprar vivienda es una de las decisiones más grandes que vas a tomar, y tener los números claros desde el principio te da tranquilidad. Si estás buscando tu luga_, te acompañamos en todo el proceso.
